Článok - Ako si vybrať správny pozemok

Ako si vybrať správny pozemok

Výber pozemku nie je jednoduchá záležitosť. Najprv si musíte sami ujasniť, čo presne hľadáte. Rovnako je potrebné približne vedieť, aký dom chcete stavať. Až následne sa môžete smelo pustiť do hľadania vysnívaného pozemku.

Keď nájdete vhodný pozemok na predaj, tak nastáva dôležitá fáza jeho preverovania. Treba si preveriť, či je pozemok právne vysporiadaný, či je možné na ňom postaviť vytúžený dom a zároveň nebude problém s prístupom a napojením na inžinierske siete.

Ak sa spoľahnete iba na serióznosť predajcu a slovné uistenie od realitného agenta a podané informácie si neoveríte, ušetríte si síce veľa času a nervov, ale riskujete, že kúpite tak trochu mačku vo vreci. Ak chcete predísť možnému sklamaniu, tak si pozorne prečítajte, čo všetko je potrebné vedieť o výbere pozemku pred jeho samotnou kúpou
 
Zostavte si rebríček priorít

Žiadny pozemok vám nebude plne vyhovovať. Taký jednoducho neexistuje. Každý pozemok má svoje klady aj zápory. Preto je potrebné zostaviť si svoj vlastný hodnotový rebríček a povedať si, čo je pre vás najdôležitejšie, čo ešte viete akceptovať a čo už nie.

Takýchto základných priorít je viacero, napríklad doprava do práce a späť, bezprostredné okolie, občianska vybavenosť v okolí (obchody, materská škola, základná škola atď.), oddychové možnosti, budúci rozvojový potenciál územia atď.

Odporúčame napísať si jednotlivé priority na papier a zároveň priradiť každej z nich hodnotu jej dôležitosti podľa vašej predstavy (napríklad číslom od 1 do 10). Ak hľadáte pozemok vo dvojici, tak si toto nastavenie priorít urobte najprv každý sám. Potom si dajte vaše poznámky dokopy a uvidíte, či sú vaše predstavy aspoň približne na rovnakej vlne :-)
Príklad nami zostaveného hodnotového rebríčka pre výber pozemku:

1. Dopravná dostupnosť (ako dlho Vám bude trvať do cesta práce alebo do školy, mhd)
2. Bezprostredné okolie (zeleň, chodníky, ukončená výstavba v okolí, estetickosť okolia)
3. Vybavenosť v pešej dostupnosti (škôlka, škola, obchody, kaviareň, ihrisko)
4. Možnosti oddychu a športového vyžitia (park, cyklotrasy, plávanie, behanie, basketbal)
5. Kľud v lokalite (úroveň hluku a diania v okolí - diaľnica, železnica, nočné podniky)
6. Budúci rozvojový potenciál územia (čo sa plánuje v budúcnosti stavať v okolí)
7. Susedia (toto sa samozrejme mení v čase a je ťažké ich reálne poznať dopredu)
Na základe zostaveného rebríčka si potom vytipujte lokality, kde budete hľadať Váš pozemok.

V ďalšom kroku Vám poradíme, ako zistíte minimálne potrebné rozmery a veľkosť pozemku pre Váš dom.
 
Veľkosť pozemku, alebo akú máte predstavu o Vašom budúcom dome?

Na to, aby ste zistili potrebnú veľkosť Vášho budúceho pozemku, musíte mať predstavu o tom, aký dom si chcete postaviť. Ide o časovo náročnejšiu úlohu, pretože si budete musieť prezrieť mnohé projekty domov.

Na internete nájdete ponuku obrovského množstva projektov rodinných domov, vďaka čomu si môžete urobiť veľmi dobrú predstavu aké sú možnosti a uvedomiť si dispozičné (pôdorysné usporiadanie izieb), ako aj architektonické riešenia projektov domov. Začať môžete napríklad v našom katalógu projektov rodinných domov, kde si viete pomocou filtra vybrať domy s požadovaným počtom izieb.
Veľkosti pozemkov
A to je práve asi najzákladnejšie kritérium, ktoré je potrebné vedieť - koľko izieb chcete mať vo vašom dome? Najžiadanejšie sú štyri izby, čiže obývačka a tri spálne - dobrým porovnávacím ukazovateľom štandardne veľkého 4-izbového rodinného domu je projekt domu O120.
Veľkosti pozemkov
Vo vzťahu k výberu pozemku je zásadná aj otázka podlažnosti rodinného domu. Chcete mať poschodový rodinný dom alebo bungalov? Poschodový dom zaberie menšiu plochu z pozemku - tzv. zastavaná plocha bude menšia ako pri bungalove s tou istou výmerou úžitkovej plochy (podrobnejšie nájdete tieto pojmy vysvetlené v článku Základné definície pojmov týkajúcich sa stavieb).

Keď budete mať zodpovedané tieto dve otázky, môžete si predvybrať niekoľko projektov rodinných domov, ktoré by vám vyhovovali z hľadiska pôdorysu, podlažnosti a počtu izieb. Problematike samotného výberu projektu rodinného domu sa podrobnejšie venujeme v našom článku Ako si vybrať správny projekt rodinného domu?
Podstatou tohto predvýberu je to, aby ste si uvedomili rozmery domov, ktoré sa vám páčia a vyhovujú vám. Napíšte si šírku a dĺžku všetkých vami vybraných domov (ideálne okolo 5). Na základe týchto údajov si viete stanoviť minimálne potrebné rozmery pozemku. K rozmerom domu je potrebné ešte pripočítať odstupové vzdialenosti od hraníc pozemku - obvykle 5,0m od ulice a zo strán 2,0m až 5,0m a dostanete minimálne rozmery pozemku. Podrobnejšie informácie o odstupových vzdialenostiach nájdete v našom článku Aké odstupy treba dodržať od susednej stavby alebo hranice pozemku?
Takisto musíte uvažovať so zastavanou plochou domu niekde na úrovni 25% z plochy pozemku. To znamená, že ak má vybraný projekt domu zastavanú plochu 150m2, tak Váš pozemok by mal mať plochu 600m2. Toto treba brať iba orientačne, nakoľko existujú lokality, kde je možné mať aj 40% zastavanosť pozemku. V tom prípade pri tom istom dome stačí mať veľkosť pozemku iba 375m2. Čiže limitovať vás môžu nielen rozmery pozemku, ale aj jeho celková plocha. Záleží od toho, ktorý prípad nastane skôr.
 
Šírka pozemkov a vhodné projekty domov

Pozemok štandardných rozmerov pre samostatne stojace projekty rodinných domov od developerov väčších území je niekde na úrovni 18-22m šírky a dĺžky 23-30m. Čo sa týka výmery, tak je to spravidla 500-600m2. Geometricky sa jedná o približne ideálny pomer šírky a dĺžky pozemku (cca 2:3). Na takéto pozemky sú vhodné domy ako O120, L110 a O100.
Projekty domov - Projekt rodinného domu O120
Projekty domov - Projekt rodinného domu L110
Projekty domov - Projekt rodinného domu O100
Pri menších parcelách môže byť ideálny projekt O80, O87 alebo L75.
Projekty domov - Projekt rodinného domu O80
Projekty domov - Projekt rodinného domu O87
Projekty domov - Projekt rodinného domu L75
Parcely v starších (už zastavaných) oblastiach miest a obcí obvykle tieto ideálne geometrické parametre nemajú. Nezriedka sa jedná o veľmi úzke a dlhé parcely (vyplýva to z vtedajšieho životného štýlu, resp. potrieb domáceho hospodárstva). V týchto prípadoch je potrebné uvažovať o projektoch domov na úzke parcely, akými sú napríklad i102, i105 alebo i95.
Projekty domov - Projekt rodinného domu i102
Projekty domov - Projekt rodinného domu i105
Projekty domov - Projekt rodinného domu i95
V prípade extrémne úzkej parcely je vhodný projekt domu i100. Pozrite si tieto domy a skúste sa zamyslieť, ktorý z nich by vám pôdorysne najviac vyhovoval. Potom si pozrite ďalšie projekty domov podobného usporiadania a tvaru a nájdite si svojho favorita :-) Naše projekty majú pre jednoduchšiu orientáciu už vo svojom názve uvedený svoj tvar a približnú úžitkovú plochu (písmeno na začiatku názvu udáva tvar pôdorysu domu a číslo za písmenom hovorí o jeho približnej ploche v m2)
 
Nájdenie a preverenie pozemku

Ak ste si už vybrali približný typ domu, ktorý chcete postaviť, ujasnili si vaše predstavy o pozemku a po dlhšom hľadaní nakoniec našli vhodný  pozemok, tak prichádza na rad overovanie. V našom článku Na čo si dať pozor pred kúpou pozemku píšeme o nástrahách z hľadiska vlastníckych vzťahov, regulatívov a územného plánu obce, nedostatočnej kapacity inžinierskych sietí a ochranných pásiem.
Parametre pozemku

Ďalšími parametrami, ktoré by ste nemali zanedbať, sú svahovitosť pozemku, orientácia na svetové strany, zloženie základovej zeminy, rohová poloha pozemku, nepravidelný a nepravouhlý tvar pozemku, prístupová cesta a podobne.
Pri rohovom pozemku treba počítať s predražením za pohľadový plot (namiesto jednej máte dve strany od verejnej cesty, kde musíte urobiť riadny plot a nie iba stĺpiky s pletivom) v hodnote cca 5-10 tisísa budete musieť spolupodieľať na pravidelnej zimnej údržbe a  jej budúcich opravách.
Svahovitý pozemok zasa zvyšuje náklady na úpravu terénu, zmenu zakladania stavby, prípadne vytvorenie pivnice pri väčších prevýšeniach. Za svahovitý pozemok môžeme pokladať taký, ktorý má prevýšenie v priestore vymedzenom pôdorysom domu väčšie ako 1m. Do tohto prevýšenia je veľakrát jednoduchšie pozemok v priestore pod domom jednoducho vyrovnať a prebytočnú zeminu umiestniť na zvyšnej časti pozemku.

V opačnom prípade, keď je prevýšenie príliš veľké a je potrebné upravovať základy domu alebo prípadne vytvoriť pivnicu do svahu, tak sa tieto náklady pohybujú rádovo v desaťtisícoch eur, priemerne niekde medzi 15-30 tisíc eur. Takisto je potrebné dopracovať projekt domu, kde sa presne zadefinuje veľkosť a tvar základov, prípadne pivnice. Tieto úpravy totiž podliehajú stavebnému povoleniu.
Orientácia pozemku na svetové strany je dôležitá z hľadiska osadenia projektu rodinného domu na pozemok (zákres obrysu domu do katastrálnej mapy). Uistite sa, že váš vybraný projekt domu viete osadiť na pozemok tak, aby ste boli spokojní s orientáciou jednotlivých izieb na svetové strany (napríklad terasa smerom na juh, spálne na východ a podobne). Z tohto pohľadu bývajú vhodnejšie pozemky, ktoré majú prístup (ulicu) zo severnej strany.

Všetky naše katalógové projekty je možné objednať aj v zrkadlovej verzii. Vďaka kombinácii zrkadlenia a natočenia projektu domu podľa svetových strán vieme takmer vždy vytvoriť vhodnú orientáciu domu na váš pozemok.
Zloženie základovej zeminy je takisto aspekt, ktorý ovplyvňuje spôsob zakladania domu a teda aj cenu za jeho realizáciu. Pri zlých základových zeminách (napríklad navážky, spraše, íly) je potrebné rozširovať základové pásy, čo predražuje výkopové práce a cenu za betonáž.

Pri veľmi zlých základových pomeroch je výhodnejšie riešiť základy pomocou základovej dosky, ktorá lepšie prenáša celkový tlak domu na zeminu (pri projektoch rodinných domov je to iba malé percento stavieb) - podrobnejšie sa venujeme základom v našom článku Základy pre rodinný dom.

Druh zeminy môže takisto ovplyvniť schopnosť využiť záhradu na pestovanie rastlín, ako aj spôsobiť zlé vsakovanie dažďových vôd (voda sa môže držať na povrchu a vsakovať veľmi pomaly - vzniká zemina podobná močiaru). V tomto prípade je potrebné správne navrhnúť vsakovací systém dažďových vôd zo strechy.

Niektoré lokality majú z dôvodu problémových vsakovacích pomerov vybudovanú dažďovú kanalizáciu, do ktorej budete musieť dažďovú vodu odvádzať. Pripravte sa na dodatočné investičné náklady vo forme retenčnej nádrže (nádrž na zachytenie prívalového dažďa) a ponorného čerpadla.
Nepravidelný a nepravouhlý tvar pozemku nemusí nijako prekážať, ale treba si dať pozor na to, aby aj pri užšej strane pozemku boli dodržané potrebné odstupové vzdialenosti medzi domami a takisto od hraníc susedných pozemkov. Pri nepravidelných tvaroch pozemkov je totiž pre laika ťažšie s istotou určiť, či nebude s odstupmi problém. Ak máte záujem o takýto pozemok, určite si to riadne preverte.
Prístupová cesta k pozemku je zásadná záležitosť, bez ktorej vám žiadny úrad nemôže vydať stavebné povolenie. V tomto prípade je dôležité mať na pamäti, že z hľadiska úradov je podstatné právne vysporiadanie prístupu na Váš pozemok.

Prístupová cesta môže byť v obecnom (verejnom) alebo súkromnom vlastníctve. Pokiaľ je v obecnom vlastníctve, čiže je verejná, má sa za to, že máte zabezpečený prístup na pozemok. Pokiaľ je v súkromnom vlastníctve (a nie ste jej spoluvlastník), potom si budete musieť na nej zriadiť právo prechodu a prejazdu a toto zapísať do katastra nehnuteľností (na liste vlastníctve sa objaví v časti C: Ťarchy). Prípadne sa môžete stať spoluvlastníkom cesty v súkromnom vlastníctve. Nevýhodou takéhoto prípadu je, že sa budete musieť spolupodieľať na pravidelnej zimnej údržbe a  jej budúcich opravách.
 
Inžinierske siete

Riziko nedostatočnej kapacity inžinierskych sietí sme popísali v našom článku Na čo si dať pozor pred kúpou pozemku.

Teraz sa zameriame na preverenie jednotlivých inžinierskych sietí v lokalite, kde sa nachádza pozemok, ktorý zvažujete kúpiť. V praxi sa najčastejšie stáva, že v lokalite nemusí byť verejná kanalizácia alebo verejný plynovod.

V prípade pozemku bez elektriny ťažko hovoriť o parcele, na ktorej by bolo možné postaviť projekt rodinného domu, preto sa s týmto prípadom zaoberať nebudeme :-)
Chýbajúca verejná kanalizácia znamená, že budete musieť vybudovať žumpu, prípadne domovú čistiareň odpadových vôd. Čistiareň odpadových vôd vám v mnohých lokalitách nedovolia vybudovať a navyše je to administratívne dosť náročný proces, ktorý vyžaduje samostatné stavebné povolenie vodnej stavby.
Žumpa je preto najčastejším riešením. Investičný náklad na jej vybudovanie je cca tisíc eur. Z pohľadu financií je možno ešte horšia nutnosť jej pravidelného vývozu, ktorý stojí cca 30-50 eur. Preto si dobre zvážte veľkosť žumpy. Ak si vyberiete príliš malú, bude ju treba častejšie vyvážať a to bude znamenať vyššie prevádzkové náklady. Bežne používané žumpy pre rodinné domy majú objem cca 12m3, ktoré je pri štvorčlennej rodine potrebné vyviezť približne raz za mesiac.
Chýbajúci verejný plynovod znamená v praxi asi toľko, že sa budete musieť zaobísť bez vykurovania na plynový kotol. Vykurovanie na plynový kotol je prevádzkovo lacnejší spôsob kúrenia ako vykurovanie elektrické, ale zasa v prospech elektrického vykurovania hovoria nižšie investičné náklady. Výhoda elektrického vykurovania je v jednoduchej regulácii pre každú miestnosť samostatne, ako aj eliminovanie rizika úniku a výbuchu plynu v dome.
V menej častých prípadoch sa stáva, že na predmetnom pozemku nie je možnosť napojenia na verejný vodovod. V tom prípade je riešením vŕtaná studňa na pitnú vodu s domovou vodárničkou. Takisto by ste si mali dávať raz ročne robiť rozbory vody, aby ste predišli prípadným zdravotným problémom - kvalita vody sa môže v priebehu času výrazne zmeniť.

Pred samotnou kúpou pozemku odporúčame preveriť stav inžinierskych sietí na pozemku alebo v jeho bezprostrednej blízkosti. Toto je potrebné urobiť u jednotlivých správcov sietí, menovite elektrárne, plynárne a vodárne (tieto obvykle spravujú vodovod spoločne s kanalizáciou).
 
Záver

V tomto článku sme vám ukázali rôzne kritériá, ktoré by ste pri výbere pozemku určite mali zvážiť. Takisto sme načrtli problémy, ktoré vás môžu postretnúť a je preto lepšie si ich vopred overiť - predídete tak zbytočnému sklamaniu alebo neočakávaným finančným nákladom. V prípade, ak by ste potrebovali pomoc pri rozhodovaní, t.j. nezávisle prekonzultovať výber pozemku a prípadné s tým spojené nástrahy, môžete sa na nás obrátiť a dohodnúť si spoločnú konzultáciu.

Mohlo by Vás tiež zaujímať

EN  SK
Radi by ste sa dozvedeli viac informácií? Napíšte nám na Facebooku alebo nám pošlite email na adresu uvedenú nižšie, prípadne nám zavolajte na uvedené telefónne čísla.
DJS Architecture s.r.o., email: office@djsarchitecture.sk, tel.:  +421 (0)948 507 072,   +421 (0)915 060 696