Na čo si dať pozor pred kúpou pozemku

Na čo si dať pozor pred kúpou pozemku
Pri kúpe pozemku si treba dať pozor na viacero vecí, ktoré nemusia byť na prvý pohľad viditeľné. Väčšinu z takýchto „skrytých“ nástrah popisujeme v nasledujúcom texte, pričom Vám prinášame aj rady kde a ako zistiť potrebné informácie.

Obmedzenia vyplývajúce z vlastníckych vzťahov

Plomba v katastri, ťarcha na prechod alebo prejazd susedov, nevysporiadané vlastnícke vzťahy, prebiehajúce dedičské konania, neznámi vlastníci a neznámi vlastníci parciel pod prístupovými cestami, to všetko môžu byť neskôr ťažko riešiteľné problémy.

Opatrenie: Preverte si všetky parcely, ktoré sa Vás môžu týkať na katastrálnom portáli (parcela ktorú máte záujem kúpiť, susedné parcely, parcely pod prístupovými cestami, prípadne iné). Tu si môžete v jednotlivých listoch vlastníctva overiť majiteľov, ťarchy, záložné práva, plomby a prebiehajúce konania. Treba však pamätať na to, že údaje katastra sa aktualizujú len zhruba raz týždenne (obvykle zo soboty na nedeľu).

Obmedzenia vyplývajúce z územného plánu (obce alebo zóny)

Pokiaľ je pre územie, v ktorom plánujete kúpiť pozemok, spracovaný územný plán (obce alebo zóny), môžu z neho vyplývať viaceré obmedzenia pre budúcu stavbu. Najbežnejšie sa jedná napríklad o maximálne dovolený počet podlaží, maximálnu zastavanú plochu (IZP), minimálnu plochu zelene (KZ) a odstup stavby od ulice (uličná čiara) a susedných parciel. Viac informácií o týchto regulatívoch výstavby s ich vysvetlením nájdete v našom článku definície pojmov a regulatívov.

Pokiaľ kupujete pozemok, ktorý je ešte na katastri evidovaný ako orná pôda, a je v nezastavanom území, je dôležité aby bol aspoň v územnom pláne obce určený k výstavbe RD, inak takýto pozemok nie je možné považovať za stavebný. V takomto prípade sa však treba pripraviť na to, že pred výstavbou bude treba zabezpečiť podrobnejšiu územnoplánovaciu dokumentáciu (urbanistickú štúdiu alebo územný plán zóny). Takýto proces obvykle predstavuje jeden až dva roky zdržanie.

Opatrenie: Tieto informácie sa nachádzajú v územnom plánom danej obce, ktorý je prístupný na príslušnom stavebnom úrade. Tu by Vám mali takisto vedieť odpovedať aj na ďalšie otázky týkajúce sa obmedzení vyplývajúcich z územného plánu obce. Územný plán obce obvykle nájdete aj internetovej stránke príslušnej obce, bohužiaľ pre laika býva zvyčajne ťažké sa v ňom orientovať.

Obmedzenia vyplývajúce z ochranných pásiem sietí

Pred kúpou pozemku si treba overiť aj to, či cez danú parcelu nevedú nejaké na prvý pohľad nie viditeľné siete, ktoré by mohli obmedzovať, prípadne znemožňovať budúcu výstavbu (jedná sa napríklad o podzemný plynovod, elektroinštalácie, vodovod, kanalizáciu, závlahové potrubie alebo iné). Od týchto „skrytých“ podzemných sietí treba totiž pri výstavbe dodržať istú odstupovú vzdialenosť, tzv. ochranné pásmo, v ktorom sa nesmie nič stavať ani sadiť stromy alebo kríky. Táto odstupová vzdialenosť závisí od viacerých faktorov a pohybuje sa od niekoľkých metrov až po niekoľko desiatok metrov, čo už môže úplne znemožniť výstavbu na danej parcele. Takisto obmedzujúcim je aj fakt, že správcovi siete treba obvykle umožniť vstup na pozemok za účelom údržby danej siete.

Opatrenie: Na príslušnom stavebnom úrade by Vám mali vedieť odpovedať na otázku ohľadom vedenia inžinierskych sietí v ich katastri, pokiaľ by však vznikli určité nejasnosti, alebo nevedeli odpoveď je potrebné obrátiť sa na správcov sietí, to znamená ísť do príslušnej vodárenskej spoločnosti, elektrární, plynární, prípadne ďalších správcov sietí (napríklad Orange, Telekom alebo UPC spravujú podzemné optické siete, Hydromeliorácie š.p. spravuje závlahové siete). Tieto organizácie majú obvykle zákaznícke stredisko, kde vybavujú požiadavky ohľadom trasovania ich sietí. Pokiaľ im poviete číslo parcely a katastrálne územie kde sa Vaša parcela nachádza mali by Vám vedieť poskytnúť potrebné informácie.

Viac o ochranných pásmach sa dozviete tu.

Obmedzenia vyplývajúce z  nedostatočnej kapacity existujúcich sietí

Pred kúpou pozemku si treba takisto overiť, či bude možné napojiť budúcu stavbu na verejný vodovod, kanalizáciu, elektrické vedenie, plynovod, prípadne ďalšie siete.

Opatrenie: Tieto informácie Vám poskytnú príslušný správcovia sietí. V prípade nemožnosti napojenia na niektorú zo sietí, to však nemusí znamenať nutne väčší problém. Napríklad v mnohých oblastiach je možné dočasne nahradiť neexistujúce pripojenie na verejnú kanalizáciu žumpou, vodovod studňou a plyn teoreticky nie je nevyhnutný pokiaľ máte vykurovanie domu riešené elektrickým kotlom.

Obmedzenia vyplývajúce z ochranných pásiem stavieb

Pred kúpou pozemku si treba takisto overiť, či nespadá do nejakých ochranných pásiem iných stavieb. Napríklad sa môže jednať o ochranné pásmo vodárenského zdroja, kde je zakázané zriaďovať žumpy. Ďalej sa môže jednať o ochranné pásma ciest, železničných tratí, letiska, pohrebiska, prípadne ďalších stavieb. V takýchto ochranných pásmach môže byť nová výstavba výrazne obmedzená prípadne do určitej vzdialenosti od stavby neprípustná.

Opatrenie: Tieto informácie aj so zakreslenými ochrannými pásmami sa nachádzajú v územnom plánom danej obce, ktorý je prístupný obvykle na príslušnom stavebnom úrade. Tu by Vám mali takisto vedieť odpovedať aj na ostatné otázky týkajúce sa obmedzení vyplývajúcich z územného plánu obce.

Viac o ochranných pásmach sa dozviete tu.
Pokiaľ Vás zaujal náš článok, mohlo by Vás zaujímať aj nasledovné:
EN  SK
zvoľ si jazyk
DJS Architecture s.r.o., email: office@djsarchitecture.sk, tel.:  +421 (0)948 507 072,   +421 (0)915 060 696